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VENTA EXTRAJUDICIAL
ANTE NOTARIO DEL INMUEBLE HIPOTECADO
Rafael Gómez-Ferrer Sapiña
Edición 2.009
340 páginas
Precio C/IVA: 39,90 .- Euros.
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Se ha afmnado
que uno de los impactos más importantes de la crisis económica
que España padece se está dando en el incremento de las ejecuciones
hipotecarias que ha triplicado sus cifras entre el periodo 2007-2009, y aunque
los tipos de interés están más bajos, el número
de los préstamos hipotecarios impagados por los ciudadanos va en aumento,
y con ello la necesidad, dolorosa, de tener que volver a dedicar atención
a las soluciones que ofrece el ordenamiento jurídico para la realización
de los bienes hipotecados y el pago de las deudas.
La reforma del artículo 129 de la Ley Hipotecaria por la Ley de Enjuiciamiento
Civil del año 2000 y, tras ella, los pronunciamientos tranquilizadores
sobre su constitucionalidad de Tribunales y de la Dirección General
de los Registros y del Notariado, ha hecho a los acreedores volver la vista,
de nuevo, a la venta extrajudicial ante notario del bien hipotecado, que
persiguiendo la misma finalidad que el procedimiento judicial, tiene a su
favor su rapidez -que beneficia al acreedor- y su economía, que favorece
al deudor.
INDICE
PRIMERA PARTE
ESTUDIO
prólogo
PRESENTACIÓN
1. PRECEDENTES
1.1. El Reglamento Hipotecario de 1915
1.2. La Ley Hipotecaria de 1.944-1946 y su Reglamento de
14 de febrero de 1947
1.3. La modificación del Reglamento Hipotecario
por el Real Decreto 2901/1992, de 22 de marzo
1.4. La constitucionalidad del procedimiento extrajudicial
1.5. La reforma del artículo 129 de la Ley Hipotecaria
por la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000
2. NATURALEZA DE LA VENTA EXTRAJUDICIAL
2.1. Es una forma no judicial de realización del
derecho del acreedor
2.2. Es una forma pactada de hacer efectivo el derecho
del acreedor a enajenar el bien hipotecado y obtener la satisfacción
de su crédito
2.3. Aunque realizada por medio de notario y no por juez
no produce indefensión (artículo 24 de la Constitución
Española)
2.4. La venta extrajudicial por medio de notario constituye
un acto de la llamada jurisdicción voluntaria
3. CARACTERES DE SU REGULACIÓN LEGAL. DIFERENCIAS
CON LA REGULACIÓN ANTERIOR A LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL 1/2000
4. REQUISITOS
4.1. Hipotecas constituidas en garantía de «obligaciones
cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios
y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título
y de los gastos de ejecución»
4.2. Constancia de la posibilidad de su utilización
en la escritura de hipoteca y en estipulación separada de las restantes
4.3. Valor para la subasta
4.4. Domicilio para la práctica de requerimientos
y notificaciones
4.5. Nombramiento de representante para la venta de la
finca en nombre del propietario
5. FORMALIDADES
5.1. Notario hábil
5.2. La constancia en acta de las formalidades
5.3. Requerimiento al Notario
5.4. Solicitud de la certificación al Registro
5.5. Requerimiento de pago al deudor
5.6. Notificación al tercer poseedor y a los titulares
de derechos sobre la finca
5.7. Pago por el deudor, tercer poseedor, hipotecante no
deudor, o por titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores
a la hipoteca
5.8. El anuncio de las subastas y la notificación
al titular de la última inscripción de dominio
5.9. Las posturas por escrito antes de la celebración
de las subastas
5.10. La celebración de las subastas
5.11. La primera subasta
5.12. La segunda subasta
5.13. La tercera subasta
5.14. Liquidación de gastos
5.15. Pago al acreedor
5.16. La protocolización del acta
6. La escritura pública de compraventa o de adjudicación
7. El destino del sobrante
8. La entrega de la posesión física
9. La suspensión del procedimiento
10. Las reclamaciones que no suspenden el procedimiento
SEGUNDA PARTE
FORMULARIOS
I. EL REQUERIMIENTO AL NOTARIO
II. LA SOLICITUD DE LA CERTIFICACIÓN
REGISTRAL
2.1. Solicitud de la certificación registral
2.2. Diligencia para hacer constar la solicitud de la certificación
registral
2.3. Diligencia para hacer constar que se ha recibido la
certificación registral solicitada
III. EL REQUERIMIENTO AL DEUDOR
3.1. Cédula para el requerimiento
3.2. Diligencia de imposibilidad de practicar el requerimiento
al deudor, desconocimiento del domicilio real del mismo, y conclusión
del acta
3.3. Diligencia de imposibilidad de practicar el requerimiento
al deudor tanto en el domicilio que figura en el Registro, como en el real,
y conclusión del acta
3.4. Requerimiento con éxito al deudor
3.5. Requerimiento con éxito en el domicilio real
del deudor distinto del que figura en el Registro
3.6. Requerimiento con éxito al deudor en cualquier
lugar por prestarse voluntariamente a ello, después de fracasado el
intento de requerimiento en el domicilio que figura en el Registro
IV. ACTITUDES POSIBLES DEL DEUDOR
4.1. Diligencia de pago por el deudor
4.2. El deudor no paga, pero desea efectuar manifestaciones
V. NOTIFICACIÓN DE LA INICIACIÓN
DE LAS ACTUACIONES A LA PERSONA A CUYO FAVOR RESULTE PRACTICADA LA ÚLTIMA
INSCRIPCIÓN DE DOMINIO (DISTINTA DEL DEUDOR) Y A LOS TITULARES DE
CARGAS, GRAVÁMENES Y ASIENTOS POSTERIORES A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA
5.1. Cédula de notificación a la persona
a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio,
así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores
a la hipoteca que se realiza
5.2. Diligencia de notificación al titular de la
última inscripción de dominio distinto del deudor
5.3. Diligencia de remisión de la cédula
por correo con acuse de recibo a la persona a cuyo favor resulte practicada
la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor
5.4. Diligencia de notificación a los titulares
de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se
realiza
5.5. Diligencia de remisión de la cédula
por correo con acuse de recibo a la persona a cuyo favor resulte practicada
la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor
5.6. Notificación por anuncios si los domicilios
fueran desconocidos, no resultare posible la notificación por cédula
o por correo con acuse de recibo, o si el notario dudase de la efectiva recepción
de aquella
5.6.1. Anuncio de venta extrajudicial
5.6.2. Diligencia para hacer constar la publicación
de los anuncios
VI. PAGO POR EL TERCER POSEEDOR
VII. PAGO POR UNO DE LOS TITULARES DE
LAS CARGAS, GRAVAMENES, O DERECHOS CONSIGNADOS EN EL REGISTRO CON POSTERIORIDAD
A LA HIPOTECA
VIII. LAS SUBASTAS
8.1. El anuncio de las subastas
8.2. Escrito dirigido al Ayuntamiento, al Registro y al
Director de los Boletines donde debe ser publicado el anuncio de la subasta
8.3. Comunicación por correo certificado al titular
de la última inscripción de dominio, del lugar, día
y hora fijados para la subasta
8.4. Diligencia de remisión de anuncios y comienzo
de su exposición
8.5. Diligencia de incorporación de testimonio de
la hoja del Boletín correspondiente donde aparece publicado el anuncio
de las subastas
IX. PRIMERA SUBASTA CON POSTORES QUE
REALIZAN OFERTAS IGUALES O SUPERIORES AL PRECIO FIJADO EN LA ESCRITURA PARA
LA SUBASTA, PERSONALMENTE O MEDIANTE PLIEGO CERRADO
9.1. Diligencia de celebración de la primera subasta
y remate a favor de postor distinto del acreedor
9.2. Diligencia de celebración de la primera subasta
y remate a favor del acreedor a calidad de ceder a tercero
9.3. Diligencia de notificación al postor en pliego
cerrado que ha resultado adjudicatario y no ha comparecido personalmente
a la licitación
9.3.1. Cédula de notificación
9.3.2. Diligencia de notificación
9.4. Diligencia de consignación por el rematante
de la diferencia entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el
total precio obtenido en la primera subasta
9.5. Diligencia para hacer constar el incumplimiento de
consignación del precio por el rematante y aprobación del remate
a postor posterior
9.6. Diligencia de notificación al postor que ha
resultado rematante por incumplimiento de la obligación de pago por
el anterior
9.6.1. Cédula de notificación
9.6.2. Diligencia de notificación
9.7. Diligencia de cesión del remate del acreedor
a otra persona
9.8. Diligencia de cesión del remate a favor de
acreedor posterior a otra persona
9.9. Adjudicaciones todas fallidas por falta de consignación
9.10. Repetición de la primera subasta
X. PRIMERA SUBASTA SIN POSTURA ADMISIBLE
XI. ADJUDICACIÓN DE LA FINCA
A LA ENTIDAD ACREEDORA EN PAGO DE SU CRÉDITO POR NO HABER HABIDO POSTURA
ADMISIBLE EN LA PRIMERA SUBASTA
11.1. Adjudicación a favor del acreedor en pago
de su crédito
11.2. Diligencia de cesión de la adjudicación
del acreedor a otra persona
XII. SEGUNDA SUBASTA CON POSTORES QUE
REALIZAN OFERTAS IGUALES O SUPERIORES AL 75 CIENTO DEL PRECIO FIJADO EN LA
ESCRITURA PARA LA SUBASTA, PERSONALMENTE O MEDIANTE PLIEGO CERRADO
12.1. Diligencia de celebración de la segunda subasta
y remate a favor de postor distinto del acreedor
12.2. Diligencia de celebración de la segunda subasta
y remate a favor del acreedor a calidad de ceder a tercero
12.3. Diligencia de notificación al postor en pliego
cerrado y no ha concurrido personalmente a la licitación, que ha resultado
adjudicatario.
12.3.1. Cédula de notificación
12.3.2. Diligencia de notificación
12.4. Diligencia de consignación por el rematante
de la diferencia entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el
total precio obtenido en la segunda subasta
12.5. Diligencia para hacer constar el incumplimiento de
consignación del precio por el rematante y aprobación del remate
a postor posterior
12.6. Diligencia de notificación al postor que ha
resultado rematante por incumplimiento de la obligación de pago por
el anterior
12.6.1. Cédula de notificación
12.6.2. Diligencia de notificación
12.7. Diligencia de cesión del remate del acreedor
a otra persona.
12.8. Diligencia de cesión del remate a favor de
acreedor posterior a otra persona
12.9. Adjudicaciones todas fallidas por falta de consignación
12.10. Repetición de la segunda subasta
XIII. SEGUNDA SUBASTA SIN POSTURA ADMISIBLE
XIV. ADJUDICACIÓN DE LA FINCA
al acreedor EN PAGO DE SU CRÉDITO POR NO HABER POSTURA ADMISIBLE EN
LA SEGUNDA SUBASTA
14.1. Adjudicación a favor del acreedor en pago
de su crédito
14.2. Diligencia de cesión de la adjudicación
al acreedor a otra persona
XV. TERCERA SUBASTA SIN SUJECIÓN
A TIPO, CON LICITADORES QUE ACUDEN PERSONALMENTE O MEDIANTE PLIEGO CERRADO,
CON REMATE
15.1. Remate a favor del acreedor a calidad de ceder a
tercero
15.2. Remate a favor de postor distinto del acreedor y
especialidades en la tercera subasta
15.2.1. Diligencia de subasta
15.2.2. Ofrecimiento de mejora de la postura del rematante
distinto del acreedor si fuere inferior al tipo de la segunda subasta
15.2.3. Licitación entre quienes han hecho la petición
de mejorar la postura ofrecida en la tercera subasta
15.2.4. Notificación al rematante en la tercera
subasta que no se ha mejorado la postura
A) Cédula de notificación
B) Diligencia de notificación
15.2.5. Notificación al rematante en la tercera
subasta que se ha mejorado la postura
A) Cédula de notificación
B) Diligencia de notificación
15.2.6. El rematante en la tercera subasta al que se ha
mejorado la postura manifiesta su consentimiento a que se reserve el depósito
para el caso de incumplimiento
15.3. Otras diligencias
XVI. TERCERA SUBASTA SIN POSTURA ADMISIBLE,
subasta desierta
16.1. Diligencia
16.2. Diligencia de notificación al acreedor de
haber resultado desierta la tercera subasta
16.2.1. Cédula de notificación
16.2.2. Diligencia
XVII. CONCLUSIÓN DEL ACTA POR
NO HABER HABIDO ADJUDICACIÓN EN LA TERCERA SUBASTA POR FALTA DE LICITADORES
(SUBASTA DESIERTA) Y POR NO HABER SOLICITADO EL ACREEDOR LA ADJUDICACIÓN
XVIII. LIQUIDACIÓN DE DEPÓSITOS
18.1. Liquidación de los depósitos por incumplimiento
de los obligados a consignar el importe a que resultan obligados
18.2. Liquidación de los depósitos de los
rematantes incumplidores para pago al acreedor y gastos de las subastas cuando
son suficientes y conclusión del acta
XIX. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA
DE LA FINCA SUBASTADA
XX. escritura pública de ADJUDICACIÓN
AL ACREEDOR DE LA FINCA HIPOTECADA
XXI. ACTA DE LIQUIDACIÓN DEL
SOBRANTE CONFORME A LA RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE
LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO DE 17 DE MARZO DE 1993
21.1. Reparto del sobrante entre los interesados conforme
a lo acordado por ellos por unanimidad
21.2. Entrega del sobrante al dueño de la finca
por inexistencia de cargas posteriores a la hipoteca
XXII. NOTA EN EL ACTA DONDE CONSTAN
LAS FORMALIDADES PARA LA SUBASTA DE HABERSE AUTORIZADO EL ACTA DE LIQUIDACIÓN
DEL SOBRANTE CONFORME A LA RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO DE 17 DE MARZO DE 1993