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LOS PROCESOS EN MATERIA
DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Mª del Pilar Martín Ríos
Edición 2.006
345 páginas
Precio C/IVA: 39,00 .- Euros.
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En la actualidad,
la propiedad horizontal goza de una importancia evidente en las relaciones
entre los ciudadanos. Mientras mayor es el número de inmuebles sometidos
a dicho régimen legal, mayor es su trascendencia social. Basta con
contemplar la realidad de nuestras ciudades para obtener las correspondientes
conclusiones. Este fenómeno de creciente auge, y consiguiente repercusión
política, requiere la debida atención por parte de los poderes
públicos.
Cuando en la convivencia diaria en el seno de la comunidad de propietarios
surge el conflicto, sus miembros, que están sometidos a una regulación
de la que muchas veces no están debidamente informados, buscan por
cualquier medio la solución más acorde con sus intereses. Si
ésta no se logra a través de la vía extrajudicial, el
acceso a los tribunales se presenta como la última posibilidad, pacífica
y civilizada, en el marco de un Estado de Derecho.
Por ello, el ordenamiento jurídico también regula los aspectos
procesales de los posibles asuntos que son sometidos a resolución
judicial. En el caso español, se ha optado por la inclusión
de preceptos de carácter adjetivo en el seno de la Ley de Propiedad
Horizontal, con frecuentes remisiones al principal cuerpo rituario civil.
Es una consecuencia de la especialización jurídica que exige
una materia tan delicada como la comentada.
INDICE
Prólogo
Abreviaturas
Capítulo 1
REPRESENTATIVIDAD DEL PRESIDENTE
I. El debatido carácter de la representación
del Presidente
II. Alcance de su representatividad en juicio
1. Ámbito de actuación
2. Actuaciones del Presidente
en el ámbito del proceso
A) Ejercicio
de acciones por el Presidente
B) Nombramiento
de profesionales y otorgamiento de poder para pleitos
C) Ratificación,
desistimiento y suspensión
D) Renuncia
de la acción
E) La transacción
F) Interrogatorio
de partes. Admisión de hechos
G) El allanamiento
3. Consecuencias de sus
actuaciones
A) Cosa juzgada
B) Costas
III. La acreditación de su legitimación
IV. El problema del Presidente ilegalmente elegido
Capítulo 2
LA REALIZACIÓN DE OBRAS INDEBIDAS
I. La infracción del art. 7.1 LPH
1. Ámbito objetivo
2. Ámbito subjetivo
II. La acción
1. Deslinde respecto de
la acción de cesación
2. Presupuestos fáctico
y de procedibilidad
3. Posibles pretensiones
4. Legitimación
A) Activa
a) El
Presidente de la Comunidad de Propietarios
b) Los
comuneros
B) Pasiva
a) Obra
realizada por propietario anterior
b) El
caso de la sociedad de gananciales
5. Prescripción de
la acción
6. El proceso aplicable
7. Posibles defensas del
infractor
A) El consentimiento
tácito
B) La valoración
de la alteración
C) Abuso de
derecho y ejercicio antisocial del mismo
Capítulo 3
EL DESARROLLO EN EL INMUEBLE DE ACTIVIDADES
INDEBIDAS: LA ACCIÓN DE CESACIÓN
I. Palabras previas
II. Presupuesto fáctico de la acción
de cesación: la infracción del art. 7.2 LPH
1. Ámbito objetivo
2. Su virtualidad limitadora
de los derechos dominicales
3. Notas exigibles a las
actividades indebidas: entidad y persistencia. El abuso de
derecho
4. Ámbito subjetivo
5. Lugar del desarrollo
de las actividades indebidas
6. El caso especial de las
actividades lícitas en su constitución pero perturbadoras en
su desarrollo
7. Actividades sin licencia
8. Las actividades «antisociales»
III. Finalidad y pretensiones de la acción
de cesación
1. La privación del
uso de la vivienda o local
A) El carácter
controvertido de la privación
B) Alcance objetivo
C) Alcance subjetivo
D) Duración
de la privación
2. La extinción definitiva
de los derechos relativos a la vivienda y el lanzamiento
A) Características
de la acción y condiciones para su ejercicio: diferencias con el
régimen anterior
B) Alcance objetivo
C) Alcance subjetivo
IV. Análisis procedimental de la acción
de cesación
1. Fase extrajudicial: requisitos
de procedibilidad
A) Requerimiento
y apercibimiento
a) Iniciativa
b) Sujetos
c) Forma
en que se realizarán. Su necesaria acreditación
d) Contenido
B) Continuación
de la perturbación
C) Adopción
de acuerdo por la Junta de propietarios
2. Fase judicial: El ejercicio
de la acción
A) Previa satisfacción
de requisitos de procedibilidad
B) Proceso aplicable
C) Legitimación
para la acción de cesación
a) Activa
a')
Legitimación ad causam
b')
Legitimación ad processum
c')
El comunero individual
– Respecto de la acción de cesación del art.
7.2 LPH
– En el proceso civil ordinario
– Otras vías
b) Pasiva
D) Competencia
E) Postulación
procesal
F) La demanda
a) Contenido
b) Documentos
a acompañar
c) Copias
y su traslado
G) Medidas cautelares
a) La
cesación cautelar de la actividad prohibida. Su especial naturaleza
b) Momento
de su adopción
c) ¿Adopción
de oficio?
d) La
caución y la caución sustitutoria
e) ¿Audiencia
previa al demandado?
f) Recursos
g) La
privación cautelar del uso
H) Importancia
de la prueba
I) Sentencia
J) Costas
K) Posibles
defensas del demandado
V. Plazo de prescripción de la acción
de cesación
VI. Otras vías judiciales
1. Jurisdicción civil
ordinaria
2. Jurisdicción administrativa
3. Jurisdicción penal.
Compatibilidad de acciones penales y civiles
Capítulo 4
EL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES
DEL ART. 9 LPH
I. Palabras previas
II. Art. 9.1.a)
III. Art. 9.1.b)
IV. Art. 9.1.c)
1. Procedimiento a seguir
2. Contenido de la demanda
3. Destinatarios de la demanda
V. Art. 9.1.d)
1. Procedimiento a seguir
2. Contenido de la demanda
3. Destinatario de la demanda
VI. Art. 9.1.e) y f)
VII. Art. 9.1.g)
VIII. Art. 9.1.h)
IX. Art. 9.1.i)
X. La causación de daños o desperfectos
en elemento común
1. Ámbito objetivo
A) Procedimiento
a emplear
B) Contenido
de la demanda
C) Legitimación
activa
a) Legitimación
ad causam
b) Legitimación
ad processum
c) Comuneros
D) Legitimación
pasiva
E) La naturaleza
de la responsabilidad del demandado
F) Plazo de
prescripción de la acción
G) La importancia
de la prueba en estos supuestos: la posible imputación de
responsabilidad a la Comunidad
2. Ámbito subjetivo
XI. El incumplimiento de los Reglamentos de régimen
interno
1. Notas generales
2. Obligatoriedad
3. Consecuencias de su incumplimiento
Capítulo 5
LOS JUICIOS DE EQUIDAD
I. Caracteres y naturaleza
II. Supuestos en los que procede
1. Adopción judicial
de acuerdos
A) Supuestos
en que procede
B) Acerca de
la falta de celebración y de convocatoria de la Junta
C) Supuestos
en que se alcanza la mayoría pero ésta es contraria a la adopción
de
acuerdos
D) Competencia
judicial
E) Requisitos
de procedibilidad
F) Postulación
G) Tramitación
procesal
a) Solicitud
b) Citación
a la comparecencia
c) Celebración
de la comparecencia
H) Sujetos
a) Activo
b) Pasivo
I) Resolución
a) Forma
que revestirá
b) Plazo
c) Contenido
J) Recursos
2. El caso especial del
nombramiento de Presidente de la Comunidad
A) Supuestos
en que procede
B) Competencia
judicial
C) Requisitos
de procedibilidad
D) Postulación
E) Tramitación
procesal
a) Solicitud
b) Audiencia
a los contradictores
F) Sujetos
a) Activo
b) Pasivo
G) Resolución
a) Forma
b) Plazo
c) Contenido
H) Recurso de
apelación
3. Relevo del Presidente
de la Comunidad
A) Supuestos
en que procede
B) Competencia
judicial
C) Requisitos
de procedibilidad
D) Postulación
E) Tramitación
procesal
a) Solicitud:
Forma y contenido
b) Significado
de la expresión «resolverá de plano»
F) Sujetos de
este procedimiento
a) Activo
b) Pasivo
G) Resolución
a) Forma
que revestirá
b) Contenido
c) Plazo
de resolución
H) Medidas cautelares
Capítulo 6
LA IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS
I. Causas de impugnación
1. Acuerdos contrarios a
la ley o a los estatutos comunitarios: acuerdos nulos y anulables
A) Acuerdos
adoptados con vicios formales
B) Los llamados
«pseudoacuerdos»
C) Los acuerdos
«negativos»
2. Acuerdos gravemente lesivos
para la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios
3. Acuerdos que supongan
grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación
jurídica de soportarlo
o que se hayan adoptado con abuso de derecho
II. La acción de impugnación de acuerdos
1. Requisitos de procedibilidad
A) Existencia
de un acuerdo
B) Plazo de
ejercicio de la acción
C) Requisitos
atinentes al impugnante
2. Competencia
3. Legitimación
A) Activa
a) Sujetos
legitimados activamente: ANULABILIDAD
a')
Requisitos
b')
Análisis de supuestos particulares
– El Presidente de la Comunidad
– El caso especial del representante
– Usufructuarios
– Arrendatarios
– El perjuicio irrogado a uno o varios propietarios
– Propietario que no lo fue al tiempo de adoptarse el acuerdo
b) NULIDAD
B) Pasiva
a) Propietarios
afectados directamente por el acuerdo
b) Administradores
c) La
intervención litisconsorcial de propietarios
d) Litisconsorcio
pasivo necesario
4. Procedimiento a seguir
5. Efectos del ejercicio
de la acción
6. Efectos del no ejercicio
de la acción
7. La demanda
A) Contenido
de la demanda
B) Documentos
8. Medidas cautelares: la
suspensión provisional de la ejecución del acuerdo.
Procedimiento
A) Solicitud
a) Instancia
de parte
b) Momento
de la solicitud
c) Prestación
de la fianza
d) Forma
de la solicitud
B) Audiencia
C) Adopción/Rechazo.
Parámetros a valorar
D) Forma de
la resolución
E) Recursos
frente a la resolución
9. Importancia de la prueba
10. Sentencia
11. Costas
12. Cosa juzgada
Capítulo 7
LA RECLAMACIÓN A MOROSOS
I. Palabras previas
II. Sujetos obligados por el art. 9.1.e) y f)
III. Supuestos especiales de exclusión del
pago
1. Exclusión del
pago de servicios comunes por su defectuoso funcionamiento
2. Exclusión del
pago de ciertos servicios comunes por no hacer uso de ellos
3. El caso específico
de las innovaciones
IV. Tiempo y forma de cumplimiento
V. Mecanismos para garantizar el cobro: análisis
de los privilegios del art. 9.1
1. Preferencia crediticia
2. Afección real
3. Mención específica
de la obligación del art. 9.1.f)
VI. El incumplimiento de la obligación de
pago
1. Vía extrajudicial
2. Vía judicial
A) El proceso
monitorio
a) Supuestos
en que procede el monitorio
b) Competencia
c) Requisitos
de procedibilidad
a')
Modo en que debe hacerse la notificación
b')
Importancia de la notificación
c')
Cuestiones problemáticas en torno a la notificación
d')
Consecuencias de la falta de notificación y de la notificación
defectuosa
d) Objeto
de la reclamación deducida en el proceso monitorio
e) Legitimación
activa
a')
Presidente y Administrador
b')
Comuneros
f) Legitimación
pasiva
a')
Sociedad de gananciales
b')
Copropiedad del inmueble
c')
Transmisión del inmueble: problemas registrales y consecuencias
procesales
d')
Caso de la transmisión no notificada: supuestos de solidaridad
– Hipótesis
– Consecuencias
– La solidaridad en la ejecución
e')
El titular registral como demandado en la reclamación a morosos
de la LPH
– Supuestos en que no hay transmisión
– Supuestos en que sí hay transmisión
g) Obligación
de saneamiento del transmitente y posibilidad de novación
h) Tramitación
procesal
a')
Petición inicial del proceso monitorio
– Contenido de la petición inicial
– Documentos
– Postulación procesal
b')
Admisión de la petición: requerimiento de pago
– Modo de requerir el pago
– Contenido del requerimiento
– Notificación del requerimiento de pago: modo en
que debe realizarse, cuestiones
problemáticas en torno a la notificación y consecuencias de
la falta de notificación y de la
notificación defectuosa
c')
Posibles respuestas del deudor ante el requerimiento de pago
1ª La no comparecencia
– Posible defensa del deudor
– Postulación procesal
– Repercusión en las costas
2ª El pago
– Modos de realizar el pago
– Problemática de la satisfacción extrajudicial
– El pago parcial
– Repercusión en las costas
3ª La oposición
– Causas de oposición
– El escrito de oposición
– Postulación procesal
– Consecuencias de la oposición: previstas en la
LEC y previstas en la LPH
– Repercusión en las costas
– Régimen de recursos
i) Acumulación
subjetiva de acciones
j) Acumulación
objetiva de acciones
k) Acumulación
de acciones personales y reales
l) La
inversión del contradictorio
B) Otra vía
judicial alternativa
C) Prescripción
de la acción de reclamación a morosos
3. Otras consecuencias del
incumplimiento de las obligaciones del art. 9.1.e) y f)
A) Privación
del derecho de voto
a) Consideraciones
generales
b) Alcance
de esa privación
c) Modo
de evitar la privación
d) Posible
defensa del privado de voto
B) Falta de
legitimación para impugnar acuerdos
C) La imposibilidad
de privar del uso de elementos comunes
D) ¿Podrá
ser Presidente de la Comunidad un propietario moroso?
Capítulo 8
LA RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD FRENTE
A LOS PROPIETARIOS
I. Competencia de la Junta para resolver las reclamaciones
de los propietarios contra la
actuación de los órganos de
gestión y representación de la comunidad
II. Responsabilidad de la Comunidad frente a los
propietarios individuales
III. La responsabilidad de la Comunidad por actos
de sus órganos de gobierno
1. El Presidente de la Comunidad
de propietarios
A) Actuaciones
indebidas del Presidente: Consideraciones generales
B) Responsabilidad
civil
C) Responsabilidad
penal
2. El Administrador de la
Comunidad de propietarios
A) Consideraciones
generales
a) Naturaleza
jurídica
b) Nombramiento
B) Su actuación
procesal
C) Actuaciones
indebidas
a) Remoción
del Administrador
b) Responsabilidad
del Administrador
Capítulo 9
LA RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD FRENTE
A TERCEROS
I. Palabras previas
II. Desarrollo de la ejecución: objeto de
la misma
III. Posible actuación de un comunero al
margen de la del Presidente
IV. Posibles defensas del propietario
V. Problemas procesales y registrales derivados
del embargo de bienes privativos por deudas
de la Comunidad
VI. Algunas consideraciones acerca del «autoproceso»
Formularios
I. Formularios que contemplan al propietario como
destinatario
1. Convocatoria a Junta
General
2. Convocatoria a Junta
General realizada por vecinos del inmueble
3. Actas de la Junta de
propietarios
4. Comunicación de
acuerdos al propietario que no asistió a una Junta
5. Requerimiento para el
cese de actividades prohibidas por parte de un comunero
II. Formularios que tienen como destinatario al
presidente de la comunidad
1. Comunicación de
cambio de titularidad
2. Comunicación de
domicilio
3. Comunicación de
la oposición a un acuerdo adoptado
4. Comunicación para
efectuar obras en elemento privativo
5 Notificación por
propietario de la necesidad de efectuar reparaciones
6. Representación
que otorga un propietario para asistir a una Junta general
7. Solicitud de un propietario
para incluir tema en orden del día de una Junta
8. Renuncia a cargo
III. Formularios que contienen el ejercicio de una
acción judicial
1. Acción para solicitar
del juez el relevo del cargo de Presidente
2. Demanda de la Comunidad
contra el Administrador
3. Demanda en la que se
ejercita acción de cesación
4. Reclamación de
cuotas a morosos
5. Demanda de impugnación
de acuerdos sociales
6. Demanda por la realización
de obras que alteran la configuración del edificio
7. Demanda de un propietario
contra la Comunidad
Bibliografía