La obligación de pago del precio en la compraventa de inmuebles. Clemente Meoro, M.E.

Pese a la trascendencia económica del tráfico de inmuebles, las cuestiones relativas a su compraventa se siguen rigiendo por un texto normativo decimonónico pensado para una economía esencialmente agraria. Más en concreto y en relación al pago del precio en la compraventa inmobiliaria se examinan en detalle los artículos 1500 a 1504 del Código Civil, que regulan el pago en sí mismo, la obligación accesoria de pagar intereses, la suspensión del pago del precio por perturbación en la posesión o en el dominio de la cosa adquirida y la resolución del contrato en dos supuestos:

a) el fundado temor a la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio; y

b) el impago del precio. A todas estas cuestiones y a las que suscita la declaración de concurso del comprador se dedica esta obra, con la pretención de dar cuenta de las soluciones que en aplicación de las mencionadas normas da la jurisprudencia -con cita de más de quinientas sentencias del Tribunal Supremo y medio de centenar de resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado- y la doctrina de los autores.

Sumario

Abreviaturas y siglas
Nota introductoria

CAPÍTULO I. El pago del precio
1. La obligación de pago del precio
2. Tiempo de pago del precio
3. Lugar de pago del precio
4. Garantías del pago del precio

CAPÍTULO II. Suspensión del pago del precio
1. Fundamento de la facultad de suspensión del pago del precio
2. Presupuestos de la suspensión del pago del precio
3. Límites de la suspensión del pago del precio

CAPÍTULO III. La resolución por riesgo de pérdida del precio y de la cosa inmueble vendida
1. Presupuestos de aplicación del artículo 1503 del Código Civil
2. Peculiaridades de la resolución ex artículo 1503 del Código Civil

CAPÍTULO IV. La resolución por impago del precio en la compraventa inmobiliaria
1. El ámbito objetivo de aplicación del régimen especial del artículo 1504 del Código Civil
2. El requisito formal del requerimiento
3. Forma del requerimiento resolutorio
4. Legitimación activa y pasiva respecto del requerimiento
5. Tiempo hábil para el requerimiento
6. Efectos del requerimiento
7. La integración del régimen especial de la resolución por incumplimiento del artículo 1504 del Código Civil, con el régimen general del artículo 1124 del Código Civil
8. El requisito de la "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento"
9. Moderación judicial de las penas contractuales impuestas al comprador incumplidor para el caso de resolución del contrato
10. Eficacia respecto de terceros de la resolución por impago del precio en la compraventa de inmuebles
11. Inscripción de la cláusula o condición resolutoria
12. Reinscripción del inmueble a nombre del vendedor resolvente
13. Cancelación de la cláusula o condición resolutoria

CAPÍTULO V. El impago del precio y la declaración de concurso del comprador
1. Régimen general: los artículos 61 y 62 de la Ley Concursal
2. Compraventa en que una de las partes ha cumplido íntegramente sus obligaciones
3. Compraventa pendiente de cumplimiento por ambas partes
4. Régimen especial: las compraventas de inmuebles sometidas a condición resolutoria por impago del precio aplazado
5. El privilegio especial del vendedor con condición resolutoria inscrita

CAPÍTULO VI. El pago de intereses
1. La obligación de pagar intereses
2. Pacto de abono de intereses
3. Intereses compensatorios de los frutos
4. Intereses moratorios

Bibliografía