Los nuevos juicios verbales de desahucio en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Garberí Llobregat, J.

Qué duda cabe de que los juicios verbales de desahucio, sobre todo los derivados de la falta de pago de la renta arrendaticia, son unos los procesos civiles más frecuentemente utilizados en la práctica forense. Ello es debido, sobre todo, a que en el desarrollo de la relación arrendaticia no es inusual que se produzcan esta clase de conflictos que permiten resolver judicialmente el vínculo contractual entre las partes. Los juicios verbales de desahucio, además, están plagados de especialidades procedimentales que afectan a aspectos tales como los contenidos de la demanda sucinta, la finalización anticipada del proceso por allanamiento, o los pronunciamientos que puede contener la sentencia que declare el desahucio y los efectos de cosa juzgada que surten de la misma; incluso algunas de dichas especialidades operan con anterioridad al inicio del proceso, tales como el requerimiento previo de pago determinante de la ineficacia de cualquier ulterior enervación de la acción.

La presente obra aborda la totalidad del régimen jurídico de estos juicios verbales de desahucio, incidiendo en los problemas prácticos que suscita la regulación vigente y dando cuenta de manera exhaustiva de la jurisprudencia de nuestros tribunales. Se incluyen, además, todas las modificaciones introducidas, tanto por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, cuanto por la reciente e importantísima Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.

Sumario

Abreviaturas utilizadas.
Introducción

I ESTUDIO DOCTRINAL INTRODUCTORIO

I. LOS DISTINTOS JUICIOS VERBALES DE DESAHUCIO: ÁMBITO DE APLICACIÓN

1. Los procesos arrendaticios: la variada tipología procedimental dispuesta para el enjuiciamiento de los litigios en materia arrendaticia
2. Los juicios verbales de desahucio

II. EL CARÁCTER SUMARIO O PLENARIO DE LOS JUICIOS VERBALES DE DESAHUCIO

1. Introducción: los caracteres esenciales que diferencian los procesos sumarios de los procesos plenarios
2. El carácter sumario del juicio de desahucio por falta de pago (artículo 250.1.1. º LEC)
3. El dudoso carácter plenario del juicio de desahucio por expiración del plazo fijado contractualmente (art. 250.1.1.º LEC)
4. El carácter plenario del juicio de desahucio por precario (art. 250.1.2.º LEC)

III. EN PARTICULAR, LA ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN EN LOS JUICIOS DE DESAHUCIO DE FINCA URBANA POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS O CANTIDADES DEBIDAS POR EL ARRENDATARIO

1. Caracteres esenciales definitorios de la enervación del desahucio en la LEC
2. Régimen jurídico de la enervación del desahucio
3. Los supuestos legales de ineficacia de la enervación
4. Tratamiento procesal de la enervación

IV. LA TRAMITACIÓN PROCESAL DE LOS JUICIOS VERBALES DE DESAHUCIO

1. Los presupuestos procesales
2. La demanda sucinta de desahucio
3. Inadmisión de la demanda sucinta
4. Admisión de la demanda sucinta y citación de las partes a la vista oral Actuaciones anteriores a la celebración de la vista oral La vista oral
5. La sentencia
6. La impugnación de la sentencia de desahucio; en particular, el pago de las rentas como presupuesto de la admisibilidad y como condición del mantenimiento de los recursos del arrendatario frente a la sentencia de desahucio (artículo 449 LEC)
7. La exclusión del recurso de queja en la impugnación de la sentencia dictada en los juicios de desahucio
8. Especialidades en materia de ejecución de la sentencia de desahucio

II PROBLEMÁTICA JURISPRUDENCIAL ORDENADA Y SISTEMATIZADA

I. LOS JUICIOS VERBALES DE DESAHUCIO: ÁMBITO DE APLICACIÓN.

1. El juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta
2. El juicio verbal de desahucio por expiración del plazo fijado contractualmente
3. El juicio verbal de desahucio por precario

II. EL CARÁCTER SUMARIO O PLENARIO DE LOS JUICIOS VERBALES DE DESAHUCIO

1. El carácter sumario del juicio de desahucio por falta de pago
2. El carácter plenario, o no sumario, del juicio de desahucio por precario

III. EN PARTICULAR, LA ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN EN LOS JUICIOS DE DESAHUCIO DE FINCA URBANA POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS O CANTIDADES DEBIDAS POR EL ARRENDATARIO

1. Concepto de enervación de la acción de desahucio
2. Sujetos que pueden enervar eficazmente la acción de desahucio
3. Presupuestos de eficacia de la enervación del desahucio
4. Efectos procesales de la enervación sobre la continuación del proceso
5. Condena en costas en caso de enervación de la acción de desahucio (jurisprudencia contradictoria)

IV. EL JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO: ASPECTOS PROCESALES

1. Legitimación activa
2. Postulación
3. La demanda sucinta de desahucio
4. Admisión de la demanda sucinta y citación de las partes a la vista oral
5. La vista oral
6. La sentencia: remisión
7. Inadmisibilidad de las "diligencias finales" en los juicios verbales
8. El pago de las rentas como presupuesto de admisibilidad y como condición del mantenimiento de los recursos del arrendatario frente a la sentencia de desahucio (artículo 449 LEC)

III ESQUEMAS PROCESALES

I. JUICIO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO

II. JUICIO DE DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL PLAZO ARRENDATICIO

III. OTROS JUICIOS DE DESAHUCIO.

IV FORMULARIOS GENERALES

I. DEMANDA SUCINTA DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS O CANTIDADES DEBIDAS POR EL ARRENDATARIO

1. Ejercicio únicamente de la acción de desahucio
2. Ejercicio de la acción de desahucio y de la acción acumulada de reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, sin el anuncio de condonación previsto en el artículo 437.3 LEC
3. Ejercicio de la acción de desahucio y de la acción acumulada de reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, con el anuncio de condonación previsto en el artículo 437.3 LEC
4. Ejercicio de la acción de desahucio y de la acción acumulada de reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, con el anuncio de condonación previsto en el artículo 437.3 LEC, y con solicitud de ejecución del lanzamiento, prevista en el mismo precepto.

II. DEMANDA SUCINTA DE DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN LEGAL O CONTRACTUAL DEL PLAZO

III. DEMANDA SUCINTA DE DESAHUCIO POR PRECARIO

V CASOS PRÁCTICOS

CASO PRÁCTICO I: ¿EL SIMPLE RETRASO O PAGO TARDÍO DE LA RENTA DETERMINA O NO EL DESAHUCIO?

1. Los términos de la cuestión
2. Solución jurisprudencial contradictoria

CASO PRÁCTICO 2: SI LA SENTENCIA QUE RECAE EN EL JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO NO PRODUCE EFECTOS DE COSA JUZGADA (ARTÍCULO 447.2 LEC) ... ¿PUEDE EL ARRENDADOR QUE HAYA PERDIDO EL PLEITO REPRODUCIR DE NUEVO SU PRETENSIÓN EN UN PROCESO ULTERIOR?

1. Los términos de la cuestión
2. Solución jurisprudencial: no puede reproducir de nuevo la misma cuestión litigiosa en un proceso ulterior, porque para ello sí alcanzan los efectos negativos o excluyentes de la cosa juzgada

CASO PRÁCTICO 3: ¿CABE LA ENERVACIÓN EN LOS JUICIOS DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO EN EL QUE SOLAMENTE SE HAYA EJERCITADO LA ACCIÓN DE DESAHUCIO Y NO SE HAYA EJERCITADO ACUMULADAMENTE LA ACCIÓN DE RECLAMACIÓN DE RENTAS?

1. Los términos de la cuestión
2. Solución jurisprudencial: le enervación es operativa en cualquier juicio de desahucio por falta de pago, se hayan o no ejercitado acumuladamente las acciones de desahucio y de reclamación de rentas vencidas

CASO PRÁCTICO 4: ¿CABE LA ENERVACIÓN AD CAUTELAM, ES DECIR, AQUELLA CON LA QUE SE PRETENDE, AL MISMO TIEMPO, BENEFICIARSE DE LOS EFECTOS DE LA ENERVACIÓN Y LA CONTINUACIÓN DEL JUICIO VERBAL PARA DEBATIR EN ÉL LA PROCEDENCIA O NO DEL DESAHUCIO?

1. Los términos de la cuestión
2. Solución jurisprudencial contradictoria

CASO PRÁCTICO 5: EL NO HABER SATISFECHO LAS RENTAS VENCIDAS AL PREPARAR UN RECURSO DEVOLUTIVO FRENTE A UNA SETENCIA QUE LLEVE APAREJADO EL LANZAMIENTO (ARTÍCULO 449 LEC) ... ¿CONSTITUYE UN DEFECTO SUBSANABLE O INSUBSANABLE?

1. Los términos de la cuestión
2. Solución jurisprudencial: sólo es subsanable la falta de acreditación de haber satisfecho las rentas

VI NORMATIVA REGULADORA

I. LEY 1/2000, DE 7 DE ENERO, DE ENJUICIAMIENTO CIVIL (EXTRACTO)

II. LEGISLACIÓN ARRENDATICIA

1. Arrendamientos del Código Civil: Código Civil (artículos 1542-1582)
2. Arrendamientos Urbanos: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
3. Arrendamientos Rústicos
4. Arrendamientos financieros

III. LEY 19/2009, DE 23 DE NOVIEMBRE, DE MEDIDAS DE FOMENTO Y AGILIZACIÓN PROCESAL DEL ALQUILER Y DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS