Expropiaciones Urbanísticas con Pago en Especie

La obra “Las Expropiaciones con Pago en Especie” aborda el estudio vertical de una institución que se ha anclado con fuerza en el mundo del urbanismo: la expropiación forzosa, centrándose en una de sus modalidades sobre la que, extrañamente, poco se ha dicho hasta ahora: La expropiación urbanística con pago en especie. Una expropiación en la que la indemnización en metálico se sustituye por la adjudicación de unos terrenos con un volumen de edificabilidad a favor del expropiado, o inicialmente sólo por este último (pago en finca presente o finca futura, respectivamente). En definitiva, una permuta de parcelas.

En realidad, la figura de la expropiación urbanística con pago en especie es un mestizo fruto del cruce entre el urbanismo de obra privada y de obra pública, que trata de suprimir algunos de sus inconvenientes: la falta de control del primero; y los problemas de financiación del segundo. Tema este último, sin duda, determinante. Precisamente, eso está entre las causas de que en la inmensa mayoría de los casos el sistema empleado haya sido el de compensación. La expropiación con pago en especie, sin embargo, pretende ser una alternativa a este sistema. Se trata de aprovechar la peculiar naturaleza de los recursos con los que cuentan los Ayuntamientos, que, con un deficiente sistema impositivo, no tienen dinero para cubrir las necesidades de utilidad pública e interés social de las ciudades, pero sí -muchas veces- terrenos, pues, como es sabido, los mecanismos ideados por el sistema urbanístico para permitir a la comunidad participar de las plusvalías urbanísticas, lo que proporcionan a la Administración municipal es sobre todo suelo.

Nos encontramos, sin embargo, con una figura deficientemente regulada: La Ley estatal vigente, la Ley 6/1998, le dedica un único artículo, el art. 37, con el que parece que discrepan prácticamente todas las Comunidades Autónomas. Estas, por su parte, aunque han legislado con profusión, ejerciendo sus competencias en materia urbanística, apenas si dedican a esta modalidad expropiatoria uno o dos artículos muy breves -en algunos casos meros apartados-, limitándose a prever la posibilidad de su uso; pero sin preocuparse en resolver muchos de los problemas que surgen en su puesta en práctica; lo que contrasta no sólo con el uso cada vez mayor que se viene haciendo del pago en especie, sino también con el esfuerzo que está poniendo el legislador autonómico en regular extensamente no esta institución, pero sí otras figuras afines, caracterizadas por la idea de fondo de trueque. Fórmulas, más o menos artificiosas, utilizadas para conseguir la cuadratura del circulo: “obtener sin pagar”. La explicación de esta extraña postura no es otra que el intento del legislador autonómico de eludir la necesidad del consentimiento del expropiado, concebido por el legislador estatal como un requisito imprescindible para el pago en especie.

En esta obra se analizan todas esas figuras en las que, llámense como se llamen, hay en fin una permuta, pero sobre todo se trata dar respuesta a los interrogantes que se presentan con relación a las expropiaciones en las que se emplea la técnica del pago en especie, tratando de dar una visión global del régimen jurídico de esta modalidad expropiatoria.

En primer lugar, y puesto que es obvio que nos encontramos ante un convenio urbanístico suscrito por la Administración y el expropiado, se analizan sus requisitos, naturaleza y efectos. Otro tema es averiguar los terrenos con los que cuenta la Administración actuante para abonar el justiprecio en especie. Bienes a permutar que, claro esta, han de tener un valor “equivalente”. Se entiende, así, que decidir cuáles sean las reglas de valoración de los terrenos a adjudicar en pago y cuál sea el momento a que ha de referirse esa valoración sean cuestiones también esenciales a saber para evitar que un convenio expropiatorio de fijación del justiprecio nazca con vicios.

Por otro lado, aunque la regla general, al menos conceptualmente hablando, será que la finca adjudicada cuente con el necesario equipamiento urbano (esto es, que se trate de una finca urbanizada y en condiciones de edificabilidad inmediata), puede que no sea así. En ese caso, pueden ocurrir dos cosas: 1) que sea la propia Administración la que corra a cargo de la financiación de las obras públicas; o 2) que lo sea el expropiado. Y en este 2º caso, pueden ocurrir, a su vez, también dos cosas: 1) que el expropiado opte por ejecutar él mismo las obras de urbanización; o 2) simplemente, asuma la obligación de costear las obras realizadas materialmente por la Administración. En ambas hipótesis existe una evidente mezcla de sistemas, que generan una serie de cuestiones, que esta obra se preocupa en subrayar.

Esta también el asunto importantísimo de cómo operan las garantías resarcitorias previstas en la LEF, para el caso de retrasos en la tramitación cuando el expropiado acepta terrenos en pago. Cuestión cuyo estudio resulta obligado desde el momento en que estos retrasos se han convertido en una patología del todo frecuente vistos los ritmos de muchos Ayuntamientos españoles. Se hacen, asimismo, en este trabajo algunos comentarios en torno a la fiscalidad de estos convenios urbanísticos y su tratamiento en los distintos tipos impositivos que se barajan a nivel local y estatal. También se detiene en los singulares aspectos registrales de este tipo de convenios, y también, en último lugar, en el tema del derecho de reversión del que, por supuesto, también goza el expropiado con pago en especie.

En definitiva, una obra ésta de manejo imprescindible para todos aquellos agentes públicos y privados que se ven envueltos, de una manera u otra, en la gestión urbanística.