Derecho Mercantil Inmobiliario. Espinós Borrás de Quadras, Á ISBN:9788497904643

En el ámbito internacional, se reconoce la existencia de una realidad inmobiliaria de naturaleza mercantil (Business Real Estate, o Immobilier d´Entreprise) con características propias. La reciente jurisprudencia de nuestros Tribunales también lo hace así. Las nuevas realidades inmobiliarias, en el mercado español, –centros comerciales, grandes cadenas hoteleras, financiación de enormes proyectos, etc.- han venido acompañadas de inversores y financiadores extranjeros y de firmas de abogados, auditores, y consultores internacionales y, con ellos, de la generalización de técnicas contractuales habituales en otros países, en los que estas actividades están enraizadas desde hace muchos años. El 10 de setiembre de 2008, el Presidente del Gobierno anunció la introducción en España de los REITS, institución muy bien conocida y desarrollada en todo Occidente, lo que hace patente la tendencia a la armonización de ordenamientos.

Este es un libro hecho por Abogados, y pretende constituir un útil de trabajo para Abogados. Vale la pena subrayar que lo que se indica en este libro sobre los diferentes contratos es lo que habitualmente acuerdan las partes de tales contratos. Es decir, el estado de las cosas, lo que habitualmente ocurre en nuestro mercado mercantil inmobiliario. Cada uno de los capítulos trata de una materia distinta, y cubre un aspecto de las operaciones inmobiliarias entre empresas, de manera independiente e integral. Creemos que el lector encontrará en esta obra la respuesta a las cuestiones que le pueden inquietar dentro de las materias que, en ella, se estudian.

Sumario

- Sociedades inmobiliarias - Jordi Adell (Baker & McKenzie Barcelona)
- Compraventas - Mº Teresa Hernández Falcó (Garrigues, Barcelona)
- Financiación inmobiliaria - Juan Gómez Acebo (Freshfields, Madrid)
- Contrato de construcción - Ignacio Albiñana (Uría Menéndez, BCN y MAD)
- Contratos de seguros - Joan Mª Xiol
- Contratación subsector hotelero - Juan Antequera (Clifford Chance, BCN y MAD)
- Contratación subsector centros comerciales - Alvaro Espinós
- Productos financieros inmobiliarios - Gonzalo Jiménez Blanco (Ashurts, Morris & Crisp, Madrid)
- Fiscalidad inmobiliaria - Felipe Alonso (Baker & McKenzie, Madrid)
- Conflictos inmobiliarios (Marius Miró, Barcelona)

CAPÍTULO I. La empresa inmobiliaria

1. Introducción
2. Empresa y empresario
3. La condición de empresa inmobiliaria
4. Sociedad inmobiliaria
4.1. Sociedad civil y sociedad mercantil
4.2. La sociedad mercantil
5. Otros vehículos y formas de asociación
5.1. Las Uniones Temporales de Empresas
5.2. Las Agrupaciones de Interés Económico
5.3. Comunidades de Bienes
6. La financiación de la empresa inmobiliaria
6.1. Capital y deuda
6.2. Cuenta en participación
6.3. Préstamos participativos
7. Las sociedades y los fondos de inversión inmobiliaria
7.1. Introducción
7.2. Concepto
7.3. Principios de inversión
7.4. Diversificación
7.5. Formas de IICI
7.6. Referencia a los Fondos de Titulización Hipotecaria
8. Los Real Estate Investment Trusts (las SOCIMI)
9. Las sociedades de tasación

CAPÍTULO II. La contratación para la adquisición de inmuebles

1. Exordio
2. Introducción
3. Generación
3.1. Actos preparatorios o tratos preliminares
3.2. La denominada fase in contrahendo
3.3. Dossier de venta
3.4. Las subastas inmobiliarias privadas como modalidad de oferta e invitación a proponer
3.5. La oferta comercial
3.6. La reserva
3.7. Exclusividad y confidencialidad
3.8. Carta de intenciones: contenido y valor jurídico; contenido obligacional. Los pactos de exclusividad y confidencialidad anejos
3.9. La revisión o due diligence
3.10. La oferta condicionada y la oferta vinculante
4. Formación de la operación
4.1. La promesa de compraventa
4.2. El pacto de arras
4.3. La opción de compra. Mención a la opción de venta
5. Consumación/adquisición
5.1. Modos de adquirir: definición y clasificaciones doctrinales
5.2. Teoría del título y el modo
5.3. Principales contratos translativos de la propiedad y los derechos reales sobre inmuebles

Anexo.
Modelos Modelo número 1. Acuerdo de confidencialidad
Modelo número 2. Adquisición de terreno
Modelo número 3. Declaraciones y garantías de la vendedora

CAPÍTULO III. Financiación inmobiliaria (I). La financiación de proyectos

1. Introducción
1.1. Los proyectos inmobiliarios como objeto de financiación
1.2. Financiación con fondos propios versus fondos ajenos
1.3. Modalidades
2. Financiación forward funding
2.1. Algunas ideas previas
2.2. Adquisición del suelo
2.3. Estructura de la financiación
2.4. Construcción
2.5. Arrendamiento.
2.6. Documentación legal
2.7. Operaciones especiales
3. Financiación bancaria
3.1. La internacionalización de las operaciones de financiación inmobiliaria
3.2. Algunas pinceladas en la financiación bancaria de proyectos inmobiliarios
3.3. Mecanismos de control o valoración del riesgo por parte de las entidades financieras
3.4. Garantías frecuentes en la práctica inmobiliaria
3.5. El derecho real de hipoteca
3.6. Derechos reales de prenda
3.7. Garantías en la financiación del IVA
3.8. Otras garantías complementarias
3.9. Breve referencia a la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal en la financiación inmobiliaria
3.10. Cláusulas habituales en la financiación inmobiliaria

CAPÍTULO IV. Financiación inmobiliaria (II).
Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria.
Fondos de titulación hipotecaria.
Los REITs.
El leasing inmobiliario

1. Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria
1.1. Introducción
1.2. Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria. Régimen común
1.3. Sociedades de inversión inmobiliaria
1.4. Fondos de inversión inmobiliaria
2. Fondos de titulización hipotecaria
2.1. Introducción
2.2. Régimen jurídico de los Fondos de Titulización Hipotecaria
2.3. Constitución
2.4. Administración de los Fondos de Titulización Hipotecaria. Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización
2.5. Bonos de titulización hipotecaria
2.6. Extinción de los Fondos
3. Real Estate Investment Trusts (REITs)
3.1. Introducción
3.2. Principales características
3.3. Tipos de REITs
3.4. Los REITs en Derecho comparado
3.5. La inversión inmobiliaria en España: el porqué de los REITs
3.6. EU REIT: una posibilidad de futuro
4. El leasing inmobiliario
4.1. Introducción
4.2. Naturaleza jurídica
4.3. Características del leasing financiero inmobiliario
4.4. Partes en el contrato de leasing
4.5. Resolución del contrato de leasing
4.6. Transmisión
4.7. Hipoteca
4.8. Régimen fiscal
4.9. Diferencias y semejanzas con el leasing financiero
4.10. Diferencias y semejanzas con la compra a plazos de un bien inmueble

CAPÍTULO V. Los contratos relativos al diseño y construcción de edificios

1. Contrato de construcción de edificios
1.1. Contrato de construcción: concepto y clases
1.2. Agentes intervinientes y sus relaciones contractuales
1.3. Objeto y contenido del contrato de obra; garantías
1.4. Precio y forma de pago
1.5. Ejecución del contrato
1.6. Entrega y recepción de la obra
1.7. Los riesgos en el contrato de obra
1.8. Responsabilidad civil
1.9. Extinción del contrato de obra
1.10. Otras cuestiones de especial interés y otros aspectos prácticos
2. Contrato relativo al diseño o contrato de arquitectura
2.1. El proyectista: concepto y régimen jurídico del contrato de arquitectura
2.2. El proyectista: contenido de sus obligaciones
2.3. Fases y contenido del proyecto
2.4. Vicios
2.5. Contenido del contrato de diseño

CAPÍTULO VI. El contrato de seguro con relación a la construcción

1. Las garantías del artículo 19 de la LOE y su aseguramiento obligatorio
1.1. La obligación de constituir las garantías legales y supuestos excluidos
1.2. El seguro de daños
A) El seguro de daños materiales por vicios o defectos de ejecución
B) El seguro de daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad
C) El seguro decenal
2. La configuración legal del seguro de daños
2.1. Cobertura mínima y exclusiones de cobertura
2.2. Los elementos personales del seguro de daños
2.3. El capital asegurado
2.4. Período de cobertura
2.5. La prima y la franquicia
3. Opciones legales distintas del seguro de daños
3.1. El seguro de caución
3.2. La retención del cinco por ciento del importe de ejecución material de la obra
4. Otras cuestiones
4.1. Las garantías legales y las medidas para garantizar su eficacia
4.2. Requisitos para la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad
4.3. Las garantías legales y el Registro Mercantil
4.4. El seguro de daños y su resolución
4.5. Consecuencias del incumplimiento de la obligación de concertar el seguro de daños o de caución

CAPÍTULO VII. La contratación en el subsector hotelero

1. La actividad hotelera: perspectiva jurídica y realidad del mercado
2. Formas de explotación hotelera: gestión por el titular del inmueble y gestión por terceros
2.1. Categorías de contratos
2.2. Una mirada crítica a la anterior clasificación. La realidad del mercado
3. Gestión por el titular del inmueble: contratos de afiliación y de franquicia. Las concesiones administrativas y el derecho de superficie
3.1. La explotación por el propietario del inmueble
3.2. Afiliación
3.3. Franquicia
3.3. Concesiones administrativas y derecho de superficie
4. Gestión por terceros: contratos de arrendamiento urbano y de arrendamiento de industria
4.1. El contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda sometido a la LAU
4.2. El contrato de arrendamiento de industria
5. El contrato de gestión o management
5.1. Origen y características básicas
5.2. Régimen jurídico
5.3. Elementos del contrato
5.4. La transmisión del hotel o de la cadena hotelera
5.5. Responsabilidades laborales en el contrato de gestión hotelera
A) Responsabilidades del propietario y responsabilidades del gestor
B) Transmisión del hotel y cesión del contrato de gestión
5.6. Resolución de conflictos: tribunales y ley aplicable
6. Conclusiones

CAPÍTULO VIII. La contratación típica en el subsector de centros comerciales

1. Introducción. Condicionamientos del mercado
1.1. Preliminar. Características de los centros comerciales
1.2. Los contratos en el ámbito de los centros comerciales se producen entre empresas
2. Primer condicionamiento del mercado
2.1. Introducción
2.2. Frecuentemente, los propietarios de centros comerciales contratan entidades especializadas para llevar a cabo esta gestión
2.3. En el supuesto de que el inmueble en que radique el centro comercial esté dividido en régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad de propietarios y, en su caso, el reglamento de régimen interior deben contener provisiones que permitan esta gestión fuerte
2.4. Los contratos de arrendamiento de locales de negocio sitos en centros comerciales, o los anexos a dichos contratos, deben contener cláusulas en idéntico sentido
3. Segundo condicionamiento del mercado
3.1. Introducción
3.2. Es necesario que el promotor del centro comercial tome las medidas necesarias para arrendar, idealmente, la totalidad de los locales del centro durante el período de construcción del mismo
3.3. También durante el curso de las obras de construcción del centro deben firmarse los contratos de arrendamiento de los distintos locales
3.4. En los contratos de construcción, firmados entre el promotor de un centro comercial y el contratista, debe preverse la coexistencia de las obras de construcción del centro con las obras de los arrendatarios de los locales
3.5. Frecuentemente, los promotores de los centros comerciales contratan a técnicos especializados, distintos de los que llevan la dirección facultativa de las obras, para la coordinación de la obra principal y de las particulares
4. Tercer condicionamiento del mercado
4.1. Introducción
4.2. Es relativamente frecuente que se contrate la compraventa de cosa futura de centros comerciales en construcción o en proyecto, de manera que el contrato se consume en el momento en que el centro está concluido, arrendado y en funcionamiento
4.3. En ocasiones, la compraventa de cosa futura de un centro comercial hecha por aseguradoras o gestoras de fondos viene acompañada de contratos complejos relativos a la financiación de la obra
5. Cuarto condicionamiento del mercado
Anexo Bibliografía

CAPÍTULO IX.
Derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico. Otra contratación típica en el sector turístico

1. Derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico
1.1. Introducción
1.2. Directiva 94/47/CE
1.3. Ley 42/1998, de 15 de diciembre
1.4. Normativa autonómica
1.5. Propuesta de Directiva de 7 de junio de 2007
2. Otra contratación típica en el sector turístico
2.1. Introducción
2.2. Principales figuras
2.3. Ubicación de estas figuras en el mercado turístico español
2.4. Condohoteles y apartamentos turísticos

CAPÍTULO X. La resolución de conflictos en el tráfico mercantil inmobiliario

1. Los conflictos en el tráfico mercantil inmobiliario
1.1. Caracterización de las transacciones inmobiliarias
1.2. Los conflictos
2. Modos de resolución de los conflictos
3. La prevención de los conflictos (la integración parcial de los contratos) e intentos de solución previa o provisional
3.1. La integración del contrato o "arbitrio" de un tercero
3.2. Una (posible) solución inicial de desacuerdos: la remisión a dictámenes técnicos
4. La mediación
4.1. Concepto
4.2. Características
4.3. Procedimiento y desarrollo
4.4. Valoración
5. El arbitraje
5.1. Previo. A modo de explicación (o excusa)
5.2. Naturaleza
5.3. Regulación
5.4. Ventajas e inconvenientes del arbitraje en general. Cuestiones que plantea su procedimiento; especial referencia a los inmobiliarios y/o de construcción
5.5. Clases. Consideración de las mismas. Valoración crítica de algunas alternativas
5.6. Pactar el arbitraje: puntos a tener en cuenta. Valoración
5.7. Los arbitrajes en los contratos de ventas finales de departamentos (de cualquier tipo: viviendas, locales, naves)

Anexo 1. Ejemplo de convenio arbitral de arbitraje ad hoc
Anexo 2. Ejemplo de convenio arbitral múltiple o heterogéneo y sucesivo, sometido a institución arbitral
Anexo 3. Ejemplo de convenio sobre arbitraje exclusivamente técnico, urgente "a pie de obra" y sometido a institución

CAPÍTULO XI. La fiscalidad de las operaciones inmobiliarias internacionales

1. Introducción
2. Estructura de inversión
2.1. Determinación de la forma jurídica del vehículo participado por los inversores
2.2. Estructura de inversión en activos inmobiliarios
3. Adquisición de empresas y activos inmobiliarios
3.1. Transmisión de contingencias fiscales
3.2. Transmisión de plusvalías implícitas
3.3. Tributación indirecta en la adquisición
4. Financiación de operaciones inmobiliarias internacionales
4.1. Aspectos fiscales relativos a los recursos propios
4.2. Aspectos fiscales relacionados con los recursos ajenos
5. Tenencia de la inversión inmobiliaria
5.1. Cuestiones fiscales ligadas a la explotación del inmueble
5.2. Fiscalidad en la distribución de beneficios a los inversores
6. Desinversión
6.1. Inversión directa vs. inversión mediante un vehículo local
6.2. Inversión a través de sociedades residentes en terceros Estados
6.3. Venta de activo vs. venta de acciones
6.4. Posibilidad de deducción por reinversión
6.5. Regularización de bienes de inversión
7. Aspectos fiscales específicos de determinados inversores (inversores corporativos, empresa familiar/banca privada, instituciones de inversión colectiva)
7.1. Inversores corporativos
7.2. Grandes patrimonios/banca privada
7.3. Instituciones de inversión colectiva