DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La evolución constante de la Propiedad Horizontal, con la promulgación de las últimas disposiciones legislativas y consecuentemente de la doctrina y la jurisprudencia obliga a una nueva edición de una obra ya clásica: Derecho de Propiedad Horizontal. No se trata de una simple reedición adaptando el texto anterior, sino lo que podríamos considerar una elaboración ex novo, totalmente actualizada, que conserva, no obstante, el espíritu pretendido en ediciones anteriores, es decir, compaginar el estudio científico con el nivel práctico, donde se encuentren orientaciones para resolver los mil problemas cotidianos que la propiedad horizontal origina en su obligada convivencia. La obra recoge las últimas tendencias doctrinales, la jurisprudencia más reciente tanto del Tribunal Supremo, como las de las Audiencias y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y, fundamentalmente, el comentario y examen de las leyes más recientes hasta finales de febrero de 2007, resaltando el detenido examen de la Propiedad Horizontal de Catalunya, contenida en su Código Civil. Una obra práctica y de alto valor científico, imprescindible para estar al día en tema tan importante.

Sumario

Preámbulo a la séptima edición Nota histórica CAPÍTULO I.?Disposiciones generales TERMINOLOGÍA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Regulación de propiedad por pisos Constitución del régimen Sujeto constituyente Objeto de la propiedad horizontal A) Consideraciones generales B) El edificio C) Objeto de la Propiedad horizontal en sentido estricto EL ARTÍCULO 396 DEL CÓDIGO CIVIL Antecedentes: el primitivo artículo 396 del Código Civil Reforma del artículo 396 del Código Civil por la Ley de 26 de octubre de 1939 A) Coexistencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad con un derecho conjunto dc copropiedad sobre otros elementos B) Indivisión perpetua de las partes en copropiedad: su igualdad C) Sujeción al valor de las partes privativas, para la contribución a los gastos y adopción de acuerdos D) Inseparabilidad del derecho de copropiedad sobre los elementos comunes de la parte privativa E) Derecho de tanteo a favor de los demás propietarios en el edificio F) Inmutabilidad del destino o estructura del piso El artículo 396 del Código Civil en su redacción de 21 julio 1960 ESTUDIO COMPARATIVO DEL ARTÍCULO 396 DEL CÓDIGO CIVIL EN SU REDACCIÓN DE 26 DE OCTUBRE DE 1939 Y DE 21 DE JULIO DE 1960 A) Los diferentes pisos o locales de un edificio B) Las partes de ellos C) Susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública D) Podrán ser objeto de propiedad separada E) Que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio, necesarios para su adecuado uso y disfrute F) Tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres ESTUDIO DEL ARTÍCULO 396 DEL CÓDIGO CIVIL Pisos y locales Derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio Regla distintiva de los elementos comunes ESTUDIO INDIVIDUAL DE LOS ELEMENTOS COMUNES Suelo Vuelo Cimentaciones Cubiertas Elementos estructurales, fachadas y muros A) Elementos estructurales B) Las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores C) Muros El portal Escaleras Portería Corredores Pasos Fosos Patios Pozos Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo Ascensores Instalaciones, conducciones y canalizaciones Servidumbres Cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles Indivisibilidad de los elementos comunes y su inseparabilidad de la parte privativa Modo de hacerlo constar La eliminación de los derechos de tanteo y retracto Conversión de comunidad de bienes en propiedad horizontal RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ANTE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Consideraciones generales Dualidad de clases de propiedad El régimen de propiedad horizontal rige en la propiedad no inscrita La propiedad horizontal no inmatriculada. ¿Puede ingresar en el registro en su situación actual? Evolución de la legislación hipotecaria Supuestos que pueden darse en la inscripción de pisos Referencia al folio separado Hipoteca de pisos CAPÍTULO II.?Del régimen de la propiedad por pisos OBJETO DE LA LEY. ARTÍCULO 1 APLICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ARTÍCULO 2 DUALIDAD DE DERECHOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. CUOTA. LIBERTAD DE DISPOSICIÓN. ARTÍCULO 3 Dualidad de derechos en el régimen de Propiedad Horizontal A) Un derecho singular y exclusivo Objeto del anterior derecho Anejos B) Copropiedad con los demás dueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes La copropiedad puede recaer sobre elementos, pertenencias y servicios comunes De la cuota su carácter Cuotas de participación Inalterabilidad de las cuotas Atribución de la cuota Libre disposición del derecho de cada propietario INDIVISIÓN PERPETUA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. ARTÍCULO 4 Indivisión perpetua de la Propiedad Horizontal Acción communi dividundo sobre piso o local Excepción legal a la acción de división del piso o local Departamento procomunal Garajes CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN. CUOTA. ESTATUTOS. MODIFICACIÓN. ARTÍCULO 5 Constitución del régimen. Evolución histórica Título constitutivo. Constitución del régimen Limitación de la autonomía de la voluntad Requisitos del título constitutivo Los Estatutos y la Ley de Defensa del Consumidor Modificación del título Inscripción en el Registro de la Propiedad Casos prácticos comprendidos en el artículo 5 NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR. ARTÍCULO 6 Normas de régimen interior Límites de estas normas Contenido de estas normas A) Regulaciones de detalles de la convivencia B) Reguladores de la adecuada utilización de las cosas y servicios comunes Confección y aprobación Modificaciones Cumplimiento Inscripción en el Registro de la Propiedad MODIFICACIÓN DE PISOS Y LOCALES Y OTRAS ALTERACIONES. PROHIBICIONES PROCEDIMIENTO ANTE LAS INFRACCIONES. ARTÍCULO 7 Los derechos de disfrute. Deberes correlativos Modificación de pisos y locales A) Como principio general B) El concepto de propietario a estos efectos exige una matización C) ¿Cuál puede ser el objeto de la modificación? D) Limitaciones a esta facultad E) Casos dudosos F) Requisito de dación de cuenta G) Alteraciones en el resto del inmueble H) Reparaciones urgentes Prohibiciones al propietario y al ocupante A) Personas a las que afecta la disposición del art. 7.2 B) Bienes a los que afecta la prohibición C) Alcance objetivo 1. Prohibiciones estatutarias 2. Actividades dañosas para la finca 3. Que contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas a) Molestas b) Insalubres c) Peligrosas d) Ilícitas D) Efectos de la infracción E) Procedimiento ante las infracciones 1. Personas que pueden cometer las infracciones 2. Infracciones que pueden cometer 3. Lugares en que se puede cometer la infracción 4. Procedimiento para corregir las infracciones a) Requerimiento b) Acuerdo de Junta de propietarios c) Procedimiento concreto d) Sentencia. Sus efectos DIVISIÓN DE PISOS Y LOCALES. ARTÍCULO 8 División de pisos y locales División Agrupación Segregación Agregación Requisitos para esta modificaciones A) Que se trate de entidades situadas en el mismo inmueble B) Consentimiento de los titulares afectados C) Aprobación de la Junta de propietarios D) Cumplimiento de las normas exigidas por la legislación urbanística E) Inscripción Registral de la modificación Cláusula estatutaria reservando la facultad de agrupar o dividir determinadas entidades ¿Puede la prescripción legitimar una alteración de pisos sin los requisitos de la Ley de propiedad horizontal? OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. ARTÍCULO 9 Respetar los elementos comunes. Artículo 9.1.a) Conservar en buen estado su piso o local y resarcir los daños producidos por su descuido. Artículo 9.1 letra b) Consentir reparaciones por orden ajena y consentir servidumbres. Artículo 9.1.c) Entrada en los pisos o locales. Artículo 9.1.d) Deberes en el orden económico. Artículo 9.1.e) A) Obligación de contribuir B) Con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido C) A los gastos generales 1. Gastos generales 2. Que no sean susceptibles de individualización Medidas contra la morosidad A) Preferencia general del crédito de la comunidad de propietarios frente a otros acreedores del deudor B) Responsabilidad del adquirente y afección real del piso por deudas del anterior propietario C) Obligaciones del transmitente en instrumento público según el artículo 9.1 letra e) párrafo cuarto a) Obligación de declarar el estado de cuentas con la comunidad b) Obligación de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad El fondo de reserva 1. Finalidad del fondo de reserva 2. Obligatoriedad del fondo de reserva 3. Cuantía del fondo de reserva 4. Dotación del fondo de reserva 5. Destino del fondo de reserva 6. Titularidad del fondo Observar la diligencia debida [art. 9.1 letra g)] A) Obligación del propietario B) Regulación de las notificaciones 1. Forma de notificar 2. Lugar donde deben practicarse las notificaciones Obligación de comunicar la transmisión. Artículo 9.1 letra i) A) Obligación de comunicar Gastos generales. Artículo 9.2 La excepción del artículo 11.2 OBRAS NECESARIAS PARA EL SOSTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE. ARTÍCULO 10 Consideraciones generales El artículo 10 de la Ley A) Determinación de qué obras de conservación son de obligada realización a cargo de la comunidad B) Determinación de que obras de accesibilidad son de obligada realización a cargo de la comunidad C) Sanción a los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de ordenes dictadas por la autoridad competente 1. Principio general 2. Actitudes que adoptar por los propietarios ante una orden de ejecución 3. Requisitos para la aplicación de la sanción del artículo 10.3 LPH a) Debe figurar en el orden del día b) El acuerdo se adopta por mayoría c) La junta debe resolver lo procedente D) Contribución a los gastos NUEVAS INSTALACIONES SERVICIOS O MEJORAS. ARTÍCULO 11 Nuevas instalaciones, servicios o mejoras A) Principio general B) Innovaciones no exigibles C) Obras de accesibilidad D) Inutilización de parte del inmueble E) Intervención de los disidentes en la reglamentación y disposición de la innovación F) El principio de que ningún copropietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras, tiene dos excepciones 1. Supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con discapacidad 2. La instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados por el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, y disposiciones complementarias a) Individualmente b) Instalación comunitaria G) Derramas para el pago de las mejoras CONSTRUCCIÓN DE NUEVAS PLANTAS O ALTERACIONES DEL EDIFICIO. ARTÍCULO 12 Construcción de nuevas plantas y otras alteraciones A) Principio general B) Requisitos del acuerdo C) Derecho a elevar una o más plantas ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD. ARTÍCULO 13 Órganos de gestión Del presidente, del secretario y del administrador A) Nombramiento de presidente 1. El presidente será nombrado entre los propietarios 2. Mediante elección o subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo 3. El nombramiento es obligatorio 4. Procedimiento de equidad a) Que se solicite al Juez b) Dentro de plazo c) Invocando las razones a) Cuando el designado presidente solicite su relevo b) Cuando por cualquier causa fuere imposible para la junta designar presidente de la comunidad 5. Representación B) Nombramiento de vicepresidente a) La sustitución, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, solamente puede darse en los tres supuestos contemplados en el número 4, párrafo segundo del artículo 13: ausencia, vacante o imposibilidad b) Asistir al presidente en el ejercicio de sus funciones, en los términos que establezcan los estatutos o la junta de propietarios C) Nombramiento de secretario D) Nombramiento de administrador 1. Administrador-propietario 2. Administrador no propietario a) Persona física b) Corporaciones y otras personas jurídicas E) Posibilidad de otros nombramientos F) Duración de los cargos G) Reunión de los diferentes cargos en la misma persona H) Justificación de estos cargos I) Régimen de administración del artículo 398 del Código Civil a) Que el número de propietarios de viviendas o locales no exceda de cuatro b) La Ley exige un segundo requisito para acogerse al régimen de administración del código Civil: que expresamente lo establezcan los estatutos FUNCIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. ARTÍCULO 14 Funciones de la junta de propietarios A) Función de creación de órganos de administración [art.14 a)] B) Función de crítica de los órganos de administración [art. 14.a)] C) Función en cuanto al régimen económico de la comunidad [art. 14 b)] D) Función en cuanto a la conservación del edificio [art. 14.c)] E) Funciones en orden a los estatutos y normas de régimen interior [art. 14.d)] F) Otras funciones de la junta [art. 14.e)] ASISTENCIA A LAS JUNTAS Y PRIVACIÓN DEL DERECHO AL VOTO. ARTÍCULO 15 Asistencia a las juntas y voto Privación del derecho de voto A) Consideraciones generales B) Pluralidad de propietarios y propietario plural C) Referencia al derecho de representación en las juntas D) Efectos de la privación del derecho de voto REUNIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. CONVOCATORIA. CITACIONES. ARTÍCULO 16 Estudio del artículo 16 A) Junta de propietarios ordinaria, anual obligatoria B) Junta de propietarios extraordinaria C) Petición, convocatoria y citación a) Petición b) Convocatoria c) Citación Examen especial de plazos de convocatoria A) Junta ordinaria B) Junta extraordinaria Junta universal NORMAS PARA LOS ACUERDOS DE LAS JUNTAS. ARTÍCULO 17 Consideraciones generales A) La unanimidad 1. Aprobación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal 2. Modificación o alteración del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad B) Las mayorías especiales a) Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general b) Arrendamiento de elementos comunes c) Obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvalía d) La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos C) La mayoría simple D) Forma de obtener las mayorías E) Obtención de unanimidad y de mayorías en los supuestos de la norma 1.ª del artículo 17 F) Consideraciones finales sobre los supuestos de la norma 1.ª del artículo 17 G) Consideración especial de los votos en blanco y las abstenciones H) Procedimiento de equidad IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. ARTÍCULO 18 Consideraciones generales Cuestiones que plantea el artículo 18 de la Ley 1. Examen de las causas o supuestos de impugnación a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios b) Cuando sean gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios c) Cuando supongan grave perjuicio para algún copropietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho 2. Procedimiento a) Legitimación activa b) La legitimación pasiva c) Procedimiento d) Plazo e) Ejecución f) Costas judiciales DE LAS ACTAS. LIBRO DE ACTAS Y OTROS LIBROS. SU CUSTODIA. ARTÍCULO 19 Libro de actas y demás de la comunidad A) Forma externa del libro de actas B) Requisitos formales de las actas 1. Circunstancias mínimas de las actas 2. Cierre del acta 3. Ejecución de los acuerdos 4. Notificación de los acuerdos 5. Subsanación de defectos y errores 6. Intervención Notarial en las Juntas Valor de las actas Otros documentos y libros que se deben llevar Obligación de custodia DEL ADMINISTRADOR. ARTÍCULO 20 Consideraciones generales A) Mantener el buen régimen de la casa B) Con relación a ingresos y gastos C) Conservación de la casa D) Ejecución de acuerdos E) Custodia de la documentación F) Demás atribuciones Administrador profesional colegiado PROCEDIMIENTO ANTE LAS INFRACCIONES. ARTÍCULO 21 Consideración general Medidas contra la morosidad Examen del artículo 21 Declaración de principio Procedimiento ante el impago Cuestiones previas Características del procedimiento Examen del procedimiento A) Competencia objetiva y territorial B) Legitimación activa C) Legitimación pasiva D) Acreditación documental de la deuda E) Falta de requisitos del juicio monitorio F) Postulación G) Iniciación del procedimiento H) Admisión a trámite I) Requerimiento judicial J) Postura del demandado y sus efectos K) Embargo preventivo L) Costas M) Recursos N) Prescripción DEUDAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ARTÍCULO 22 Consideraciones generales Responsabilidad patrimonial de la comunidad Ejecución sobre bienes privativos Oposición a la ejecución Procedimiento y competencia Comentario final EXTINCIÓN TOTAL DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ARTÍCULO 23 Extinción del Régimen de Propiedad Horizontal A) La conversión en propiedad o copropiedad ordinaria B) La destrucción del edificio DEL RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS. ARTÍCULO 24 Introducción Denominación Complejos inmobiliarios privados A) Estar integrado B) Por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales C) Existencia de otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios destinados al uso común D) Participar los titulares de los inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a su propiedad privativa en una copropiedad indivisible sobre los elementos comunes del complejo Régimen jurídico Formas posibles de regulación A) Constituirse en una sola comunidad de propietarios B) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios 1. Contribución a los gastos de la agrupación de comunidades 2. Indicación general 3. Especialidades 4. Una matización C) Adoptar cualquiera otra configuración jurídica APÉNDICE.?Legislación especial de Cataluña LIBRO V, CAPÍTULO III, CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA. ARTÍCULOS 553.1 A 553.59 Legislación especial de Cataluña SECCIÓN PRIMERA. Disposiciones generales Subsección Primera. Configuración de la comunidad. Artículo 553.1. Definición Comentario Artículo 553.2. Objeto Comentario Artículo 553.3. Cuota Comentario Artículo 553.4. Créditos y deudas Comentario Artículo 553.5. Afectación real Comentario Artículo 553.6. Fondos de reserva Comentario Subsección II. Constitución de la comunidad. Artículo 553.7. Establecimiento del régimen Artículo 553.8. Legitimación Comentario Artículo 553.9. Escritura de constitución y constancia en el Registro de la Propiedad Comentario Artículo 553.10. Modificación del título de constitución Comentario Artículo 553.11. Estatutos Comentario Artículo 553.12. Reglamento de régimen interior Comentario Artículo 553.13. Reserva del derecho de sobreelevación, subedificación y edificación Comentario Artículo 567.2. Constitución Artículo 553.14. Extinción del régimen Comentario Subsección III. Órganos de la comunidad. Artículo 553.15. Órganos de gobierno Comentario Artículo 553.16. Presidencia Comentario Artículo 553.17. Secretaría Comentario Artículo 553.18. Administración Comentario Artículo 553.19. Junta de propietarios Comentario Artículo 553.20. Reuniones Comentario Artículo 553.21. Convocatorias Comentario Artículo 553.22. Asistencia Comentario Artículo 553.23. Constitución Comentario Artículo 553.24. Derecho de voto Comentario Artículo 553.25. Acuerdos Comentario Artículo 553.26. Cómputo de votos Comentario Artículo 553.27. Acta Comentario Artículo 553.28. Libro de actas Comentario Artículo 553.29. Ejecución Comentario Artículo 553.30. Vinculación de los acuerdos Comentario Artículo 553.31. Impugnación Comentario Artículo 553.32. Suspensión Comentario SECCIÓN II. Propiedad horizontal simple. Artículo 553.33. Elementos privativos Comentario Artículo 553.34. Elementos privativos de beneficio común Comentario Artículo 553.35. Anexos Comentario Artículo 553.36. Uso y goce de los elementos privativos Comentario Artículo 553.37. Disposición de los elementos privativos Comentario Artículo 553.38. Obligaciones de conservación y mantenimiento de los elementos privativos Comentario Artículo 553.39. Limitaciones y servidumbres legales Comentario Artículo 553.40. Limitaciones de uso de los elementos privativos Artículo 553.47. Actividades prohibidas Comentario Artículo 553.41. Elementos comunes Comentario Artículo 553.42. Aprovechamiento de elementos comunes Comentario Artículo 553.43. Disposición de elementos comunes Comentario Artículo 553.44. Mantenimiento de elementos comunes Comentario Artículo 553.45. Gastos comunes Comentario Artículo 553.46. Responsabilidad de la comunidad Comentario SECCIÓN III. Propiedad horizontal compleja. Artículo 553.48. Configuración Comentario Artículo 553.49. Cuotas Comentario Artículo 553.50. Constitución Comentario Artículo 553.51. Regulación y acuerdos Comentario Artículo 553.52. Comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros Comentario SECCIÓN IV. Propiedad horizontal por parcelas. Artículo 553.53. Concepto y configuración Comentario Artículo 553.54. Fincas de titularidad privativa Comentario Artículo 553.55. Elementos de titularidad común Comentario Artículo 553.56. Limitaciones Comentario Artículo 553.57. Título de constitución Comentario Artículo 553.58. Constancia registral Comentario Artículo 553.59. Extinción voluntaria Comentario Disposición transitoria Sexta.Régimen de propiedad horizontal Disposición Transitoria Séptima.Propiedades horizontales por parcelas preexistentes Índice analítico Índice general